De mogelijkheden tot beëindiging van de handelshuurovereenkomst zijn voor de verkrijger na een eigendomsoverdracht van een handelspand relatief ruim.
De gevolgen van de (eigendoms)overdracht van het verhuurde goed worden in eerste instantie nader geregeld in artikel 12 van de Handelshuurwet dat het volgende bepaalt:
“Zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, mag hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1°, 2°, 3° en 4° van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval.
Hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen vóór de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft”.
Deze wetsbepaling maakt met andere woorden een onderscheid tussen de hypotheses waarin de handelshuurovereenkomst al of niet een vaste datum heeft vooraleer de overdracht zelf een vaste dagtekening heeft verkregen.
Een onderhandse akte verkrijgt, ten aanzien van derden, slechts vaste dagtekening door registratie, door de vaststelling ervan in een notariële akte of doordat, bijvoorbeeld door het overlijden van een partij, minstens één van de partijen de akte of de datum ervan niet langer kan wijzigen (artikel 8.22 van het Burgerlijk Wetboek).
Hypothese 1: Handelshuurovereenkomst zonder vaste datum
Indien de handelshuurovereenkomst geen vaste datum heeft, hangt de situatie af van de vraag of de huurder het goed reeds meer dan zes maanden in gebruik heeft op de datum waarop de akte van overdracht vaste datum krijgt (d.i. op de datum van registratie van de onderhandse akte of van het verlijden van de notariële akte).
Indien aan deze termijn van zes maanden verstreken is, kan de huurder niet zonder meer worden uitgezet. Een uitzetting is dan slechts mogelijk onder de hierna vermelde voorwaarden die ook gelden bij een handelshuur met vaste dagtekening.
Hypothese 2: Handelshuurovereenkomst met vaste datum
Indien de handelshuurovereenkomst wél een vaste datum heeft, dan hangt de situatie af van de vraag of de handelshuurovereenkomst al dan niet een uitzettingsbeding bevat.
Indien er een uitzettingsbeding is voorzien, kan de huurder door de verkrijger worden uitgezet onder de voorwaarden van artikel 12, eerste lid van de Handelshuurwet:
- De nieuwe eigenaar moet opzeggen binnen de drie maanden na de verkrijging (dit is ofwel de datum van de compromis, ofwel in geval van uitgestelde eigendomsoverdracht de datum van de notariële akte (Cass. 21 januari 2000, Cass. 2000, nr. 55)).
- De nieuwe eigenaar moet bovendien een opzeggingstermijn geven van minstens een jaar, waarbij de opzegtermijn ingaat op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzegging werd gedaan.
- Daarenboven moet de opzegging duidelijk de reden opgeven waarom wordt opgezegd.
Reactie plaatsen
Reacties